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提供：うかい不動産

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債務超過【さいむちょうか】

・債務者の負債の総額が資産の総額を上回る状態。

債務不履行【さいむふりこう】

・債務者が債権の履行を適切に行わないことを指す。期限を過ぎた場合の「履行遅滞」と履行を不完全に終わらせた「不完全履行」とがある。
この際、債務者側に帰責事由があれば債権者は債務者に対して損害賠償を請求できる。
たとえ、火災などで債権の目的物が焼失してしまったような履行不可能な状態でも、債権者は債務者に損害賠償を請求できる。

・債務者が、その責めに帰すべき事由（故意・過失）によって、債務の本旨に従った履行をしないことをいう。
履行期に遅れた履行遅滞、履行することができなくなった履行不能、および履行はしたが十分でなかった不完全履行の３つの態様がある。
履行遅滞と不完全履行で、まだ履行の余地のある場合には、裁判、執行によって債務自体の履行の強制もできるが、債権者はこれとともに損害賠償の請求もできる。
履行不能または不完全履行で、もはや履行の余地のない場合には、これに代わる損害賠償請求ができる。
また双務契約などの場合には、債権者は契約を解除して自己の債務を免れ、若しくは原状回復を図ることができる。

先物【さきもの】

・売主、又は貸主から直接媒介依頼を受けていないもの。
「また聞き」情報物件。

・業者から流される物件情報で、その業者が売主から直接依頼を受けた物件（直物件）ではなく、別に依頼を受けた業者が存在する物件という意味である。
物件情報伝達の流れからみると、物件情報紹介業者の先に他の業者が存在しているというところから、このようにいわれ、媒介報酬の業者間の配分において重要な情報であり、これを明示しないと報酬配分でトラブルになりやすい。

・不動産流通機構での公開前に、業者から流される物件情報のうち、その業者のもつ直物件（直接依頼を受けた物件）ではなく、別に依頼を受けた業者が存在する物件およびその情報のこと。
物件紹介業者の先に他の業者が存在することから、こういわれる。
売買契約にあたっては、媒介手数料（報酬）の配分が発生するため、客付けする業者にとっては、情報としての重要度が高い。
ちなみに、先物取引とは無縁。

差押さえ【さしおさえ】

・（1）特定の物または権利について私人の処分を禁止する国家権力の行為。
（2）民事訴訟法上、金銭債権の執行の最初の段階として、執行機関が債務者の財産の処分を禁止する強制行為。
（3）行政法上、租税の滞納処分の一段階として滞納者の財産の処分を禁止すること。
（4）刑事手続における押収（おうしゆう）の一方法。

・債務者の財産処分を禁止するための執行裁判所または執行官が執行する処分のこと。

さらし物件【さらしぶっけん】

・物件としては多くの業者に知れ渡っているものの、どの業者も相手にしない、物件のこと。
どの業者も成約に向けて努力しない物件。

３４の１【さんよんのいち】

・都市計画法34条第１号の法律に基づく許可。
調整区域内において、周辺住民の生活の利便上必要な物品の販売のための店舗等はこの法律により建築が許可される。
バブル期にはこの制度を悪用して、クリーニング店や喫茶店等の用途で34の１の許可に基づく建築申請をして、建物完成後に住宅に違法改築するケースが多多あった。

地上げ【地上げ】

・不動産業者が、自ら土地・建物等を購入すること。
地上げ活動ともいう。
不動産業者が開発や転売など、自らの事業のために行うほか、顧客の依頼によるもの、顧客の依頼に基づきいったん業者自身が購入する場合などがある。
地上げ（活動）は、土地のみならず、建物の買収、借家人の立ち退き交渉など幅広い。
バブル期の地上げなどでダーティなイメージがつきまとうが、本来の意味はその限りでない。
・不動産業者が土地等を購入することであり、これを行うことを地上げ活動という。
一般に事務所用地、分譲用地の買収など事業用の土地を確保する場合に用いられる。
地上げ活動は不動産業者が自らの事業のために行う場合のほか、顧客からの依頼に基づき不動産業者がいったん購入したうえで顧客に転売する場合、顧客の依頼に基づいて媒介する場合がある。
地上げ活動の範囲は土地のみならず建物の買収、借家人の立退き交渉等幅広く、その土地を直ちに利用できる状態にすることまで含まれる。
この地上げを専門に行う業者のことを地上げ業者という。なお「地上げ」と書くと、一般的には建築土木工事で地盤の低い所に土を盛って人工地盤を作ることに用いられる。

市街化区域/市街化調整区域【しがいかくいき/しがいかちょうせいくいき】

・無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画区域を区分して、市街化区域および市街化調整区域を都市計画に定めることとしている。
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域、および概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域であり、市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域である。
この区域区分を基礎として、地域地区、都市施設、市街地開発事業等の都市計画が定められ、また、開発許可の制度により、上記の目的を担保することとしている。

・無秩序な開発を防ぎ、計画的な市街化を図るために定められた、都市計画区域の区分の一つ。
すでに市街地を形成している区域と、10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域が市街化区域。
それに対して、当面の間は市街化を抑制すべき区域を市街化調整区域という。

・都市計画区域内において、開発の見通しが確立されるまでの当分の間、市街化を抑制するべき区域を市街化調整区域、都市計画区域内において、すでに市街地を形成していて、おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域を市街化区域という。
（愛知県宅地建物取引業協会東名支部）

敷地延長【しきちえんちょう】

・旗型ともいい、間口が狭く奥行きの長い物件のこと。車を２台駐車しやすい物件が多い反面、日当たりの悪い物件が多い。
・都市計画区域で建築物を建てる時には、敷地が道路に２ｍ以上接していなければならない。敷地が道路に接していない場合には、敷地と道路をつなぐ道路状の部分を借用するか、敷地に付けて売買してもらう。
その道路状の部分を「敷地延長」もしくは「路地状部分」という。
・道路から離れ奥まった敷地が通路状部分だけで道路に接しているような旗竿状の敷地において、通路状部分の敷地を敷地延長と呼ぶことがある(らしい）。
ただし、都市計画区域内では建築基準法の接道義務により、この部分の幅が定められ、奥行きも条例などで制限されることが多い。

事故物件【じこぶっけん】

・対象不動産内で自殺、殺人、火災等の事件があった物件。自然死や不慮の事故以外で亡くなった場合は該当しないが、発見が遅れ特殊清掃が行われた物件は該当する。
これらは告知が義務付けられている。但し、令和3年のガイドラインにより、自殺や特殊清掃が行われた場合においても3年経過後は告知は不要と通達された。
但し、購入者から聞かれた場合は事実を述べる必要があるため、事故があったかを聞くことが重要。

実測面積【じっそくめんせき】

・実際に測量を行って算出した面積。公簿面積と異なる場合もある。
関連→公簿面積【こうぼめんせき】

重説【じゅうせつ】

・重要事項説明または重要事項説明書の略。
→重要事項の説明【じゅうようじこうのせつめい】
・重要事項の説明義務【じゅうようじこうの説明義務】

修繕積立金【しゅうぜんつみたてきん】

・マンション等の区分所有建物を維持、保全していくためには、窓ガラスの破損取替え等の日常の小さな修繕以外に、一定年数ごとの計画的大規模修繕、災害等による不測の修理が必要になる。
このような日常の小さな修繕以外の一時の多額の費用の支出に備えるために、毎月の管理費とは別に積み立てる資金が、修繕積立金である。
通常、分譲マンションでは、あらかじめ分譲業者の方でこの修繕積立金の額の案を用意し、それを参考として管理組合で決める場合が多い。
適正な修繕計画を立て、実施していくうえでは、積立額の見直しが必要になることもあろう。

・分譲マンションなど、区分所有の建物で、大規模修繕などに備えて各戸（の区分所有者など）が毎月一定額を拠出する積立金のこと。
長期にわたって維持・保全していくために不可欠な修繕（外壁補修や配管、共有部分の修繕など）を行なうためのもので、管理費とは別に積み立てられる。
分譲業者が分譲時に修繕計画を元に算出するのが一般的。
管理組合（または管理組合が委託する管理会社）が管理。
ペイオフ対策に伴い、管理法が論議を呼んでいる。

重要事項の説明【じゅうようじこうのせつめい】

・宅建業者が売買または賃貸借の契約を締結する前に、宅建主任者に土地・建物について宅建業法で定められた項目を書面を交付し説明させること

重要事項の説明義務【じゅうようじこうのせつめいぎむ】

・不動産取引の契約を締結する前に、宅地建物取引主任者※は物件や契約条件などに関する重要事項の説明を、買主または借主に対して行わなければならないという宅建業法。
重要事項説明の際には、取引主任者※が記名押印（現在は押印は不要）した書面を説明相手に交付する義務がある。なお、宅地建物取引主任者※は当該書面に記名押印※（記名のみ）をするとともに、説明をするときは、相手方等に対して、宅地建物取引主任者証を提示しなければならない。

新宅地【しんたくち】

・市街化調整区域内で、都市計画法による線引き以降に宅地になった土地。原則、建築するには資格等の要件が必要。

セットバック【セットバック】

・建基法上の制限に基づき、道路の幅員を確保するために敷地の一部を道路部分として負担する場合の当該負担部分を一般にセットバック部分という。
具体的には、幅員4m未満の道路に接する土地で建物を建築する場合、道路の中心線より水平に2m以上後退（セットバック）した位置に建築しなければならないこととされている。
（愛知県宅地建物取引業協会東名支部）

・建築基準法により、建築物の外壁を敷地境界線から後退させること。斜線制限により後退させる場合と道路幅員を確保する場合に行われる。
ちなみに、みなし道路(2項道路)のように幅員が4ｍに満たない道路に面している場合には、少なくとも道路中心線から2ｍは後退しなければならないことになる。

・本来は、日照の確保等のため、建物の上階を下階よりも後退させて建築することであるが、一般的には建基法の制限による次のような場合をセットバックという。
①敷地全面道路の幅員が４ｍ未満（いわゆる２項道路）の場合、その中心線から２ｍ（ただし、道路の反対側ががけまたは川などの場合は道路の境界線から水平に４ｍ）以上後退した線が道路の境界線とみなされ、敷地の一部を道路部分（セットバック部分）として負担する
（同法４２条２項）。
②壁面線が指定されている場合、建築物の壁またはこれに代わる柱、２ｍ超の門・へいは壁面線を越えて建築できない
（同法４７条）。
③道路斜線制限により、中高層建築物の一部を後退して建築する
（同法５６条１項１号）。
・道路後退のこと。
４ｍに満たない公道や私道に面している土地に建造物等を建てる場合、道路の中心より規定の幅だけ後退すること。
・都市計画区域内で建物を建てる時に、建築物を道路の境界線から一定の距離だけ後退させること。
具体的には、次の３種類のケースがある。
（１）前面道路が幅員４ｍ未満の場合の宅地に建物を建てる時は、道路の中心線から２ｍ以上後退する。
道路の反対側が崖や川などの時は、崖側の道路の境界線から４ｍ以上後退する。
（２）壁面線が定められている道路に面している宅地に建物を建てる時は、その壁面線まで後退する。
（３）建築基準法上の道路斜線制限によって、中高層建築物の一部を後退する。

善意【ぜんい】

・契約内容が事実に反する場合、その事実を知らないこと。
⇔悪意【あくい】

専属専任媒介契約【せんぞくせんにんばいかいけいやく】

・媒介契約の一つ。
不動産の売主は、媒介を依頼した不動産業者が探した相手としか契約ができない。

・専任媒介契約とは、１つの業者だけに売却を依頼する契約で、専属専任媒介契約となると、自分で買主を見つけてきて業者を利用しなかった場合違約金を払うという特約をつけた契約。

・媒介契約の一類型で、専任媒介契約に自己発見取引の禁止の特約（依頼者は、媒介を依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と、売買または交換の契約を締結することができない旨の特約）を付した契約である。
媒介契約を締結した業者は、書面の交付義務、価額等について意見を述べる際の根拠明示義務が課されているが、さらに専属専任媒介契約を締結した業者は、媒介契約の有効期間を3か月以内とすること、依頼者の申し出がないと期間の更新ができないこと等のほか、１週間に１回以上業務の処理状況について報告すること、媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録することなどが義務づけられている。

・専任媒介契約のひとつ。
依頼者が自分で探してきた相手にも物件を売ることができないのが特徴。
媒介契約の中で、依頼者が受ける拘束が最も大きいため、宅建業法により定められている規制も一番厳しい。
専任媒介契約と異なる点は、業務処理状況の報告回数と、物件情報の登録期日。
依頼者に対する報告は週に1回以上で、物件情報の登録は5日以内に行わなければならない。

・媒介契約の一類型で、専任媒介契約に自己発見取引の禁止の特約（依頼者は、媒介を依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と、売買または交換の契約を締結することが旨の特約）付した契約である。
媒介契約を締結した業者は、
①書面の交付義務、
②価額等について意見を述べる際の根拠明示義務が課されているが、さらに専属専任媒介契約を締結した業者は、
③媒介契約の有効期間を３ヶ月以内とすること、
④依頼者の申し出がないと期間の更新ができないこと等のほか、
⑤１週間に１回以上業務の処理状況について報告すること、
⑥媒介契約の締結日から５日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録することが義務付けられている。

→専任媒介契約【せんにんばいかいけいやく】・媒介契約【ばいかいけいやく】

専任媒介契約【せんにんばいかいけいやく】

・媒介契約の一つ。
不動産の売主は、複数の不動産業者に売却を依頼できない。

・媒介契約の一つで、専任媒介契約を結ぶと売主は他の業者への依頼が禁止されるもの。

・依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼する事を禁止するもので、媒介契約の一形式。専任媒介契約が締結されると、依頼者は他の業者への依頼が禁止されるが、宅建業者は他の業者から依頼者を横取りされる事がないため、取引の相手方を積極的にみつける努力が期待でき、依頼者としても成約までの期間が短縮できるなどのメリットがある。
宅建業法では
①依頼者の利益が損なわれることのないよう、専任媒介契約の期間は３ヶ月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから３ヶ月を超えないこと、
②宅建業者は２週間に１回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること、
③媒介契約締結の日から７日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録する事などを義務づけている（同法３４条の２）。

・宅地建物取引を行う際に、宅建業者が依頼者と結ぶ媒介契約のひとつ。
依頼者は複数の業者に物件の仲介を頼むことができないというのが特徴。
依頼者は複数の業者に依頼できないという拘束を受けるため、宅建業法により以下のような特別な規制が設けられている。
契約有効期間は3ヶ月。
業者は依頼者に対して2週間に1回以上、業務処理状況を報告しなければならない。
契約締結日から7日以内に、業者は国土交通大臣指定の流通機構に物件情報を登録する義務がある。

→媒介契約【ばいかいけいやく】

占有屋【せんゆうや】

・民法第180条で認められている占有権を悪用して、競売物件などの処分を遅延・妨害させるためにその物件を占有することを生業とする者。
通常、債務者以外の第三者が金銭を目的としてこのような行為を行う。

・不良債権の担保となっている不動産に賃借権を悪用して居座り、高額な立退料を要求するなどして、担保物件の価値を下落させたり、競売等の民事執行に対して理由のない執行抗告を濫用して妨害する行為を行う者をいう。
抗告屋地下げ屋ともいう

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