日々勉強が必要…
先日、物件の調査をしていた時のことですがその土地は市街化調整区域内で農業面、緑地保全等に重点がおかれ市街化を抑制する地域である為、原則一般住宅の建築は禁止されています。
今回の物件は昭和46年3月31日以前より宅地であったことから既存宅地という扱いで、例外的に建築することは可能で市役所にも行って、土地の登記簿謄本を担当者の方に見てもらって既存宅地であることを確認しました。
ただし既存宅地の証明を受けるためには、現況が宅地（更地）になっている写真を添付するように言われましたが、実は今回の土地は現況が畑になっていたけど証明に関しては写真を撮る前に造成して、整地すれば大丈夫だと思ってそのまま帰ってきました。
それから売買契約書を作成するにあたり、万が一に備えて買主が住宅ローン借入不可能か既存宅地の証明が得られない場合には契約を解除出来ることなどを打ち合わせました。
その後、売主側の業者さんがその土地面積全体では既存宅地にはならず、従前の土地面積（約10坪）の1.2倍までしか既存宅地として認められないのではないかと専門家から聞いたけど、どうなんですか？と問い合わせがあったので、再度市役所に確認に行きました。
確かに今回の土地は昭和53年当時土地改良されて面積が大幅に増えているため、従前の土地面積の1.2倍までしか建築することが認められず、しかもその位置で土地を分筆するか開発許可を受ける事が条件であることが判明しました。
そこで再度、お客さんにその条件でもいいかどうか打診をしたら、住宅の1階部分（建ぺい率）で予定している面積をクリアしているとのことで、了解をいただきました。
同時にお客さんの建築業者さんと打ち合わせをした結果、分筆した残りの土地には建築することが出来ないので将来的な資産価値もなくなってしまうので、開発許可（建ぺい率、建物の敷地構造、設備等が特に制限されたり、許可を受けたとき予定していた建物以外は建ててはならないなどの規制が加えられることがあります。）を受けるということになり、売買契約書の内容を変更して無事契約を終えました。
私も先方の業者さんから相談を受けなければ、未然に重大な誤りに気づかなかったし、今回のような制限があることも実は知らなかったのです。市役所に1回目に調査に行った時に十分な指導を頂けなかったことや私の知識不足のせいもあって、担当者に対して突っ込んだ話を聞けなかったことが非常に残念でした。
この仕事をしている以上『知らなかった』では済まされないので、今後とも初心を忘れないようにやっていきたいと思います。
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