物件調査の舞台裏 ～権利関係編～
権利関係の調査とは
権利関係というと、簡単に言えば、調査対象の不動産が誰の所有物で、その不動産や、所有者に対しての利害関係者はどんな人間が居るか。
また、その利害関係者が不動産に対してどのような権利を有しているかといういわゆる不動産取引の安全性にかかる調査です。
まず、基本は法務局（岐阜市の場合は鶴田町の合同庁舎内）にいき、登記事項証明書（以前の名称は登記簿謄本）を交付してもらいます。登記事項証明書には、以下の内容について記載されます。
● 表題部
不動産の概要（土地の場合は、面積や地目。建物の場合は、床面積や構造、種別等）
● 甲区
所有者の住所、氏名、不動産取得年月日や、取得方法。
まれに、地役権、差押え、信託、買い戻し特約、競売開始決定などの記載があることが。
● 乙区
抵当権や根抵当権、賃借権、地役権。
まず、所有者以外の名前や、所有権以外の権利が付いている場合は、要注意です。その不動産についてのなんらかの利害関係者が存在するということです。
原則として、そういった場合は、所有者に内容を確認するのはもちろんのこと、所有者以外の利害関係者にも直接所有者の供述と食い違いがないかを確認します。けっして所有者の話を鵜呑みにはできません。
それと、登記事項証明書は、権利が抹消された場合や変更になった場合も、帳簿から記載内容が消されることはありませんので念のため。消す替わりにアンダーラインが引かれます。
アンダーラインの引かれた事項は抹消事項というわけです。
よく、乙区に銀行の抵当権や根抵当権が付いていることをご心配される方もみえますが、売買価格が抵当権等の債権額を上回っている場合は大丈夫です。逆に、抵当権の設定が無い不動産の方がむしろ珍しいくらいですから。
実際の話、登記された権利の内容は、こちら（不動産業者）にとっては比較的調査が簡単で、少しこの仕事に慣れてきた新人にでも任せることが可能なのですが、登記されていない利害関係者の権利を発見するとなるとそうはいかなくなってくるのです。
登録されてない第三者の権利調査
さて、登記されている権利の調査についてお話ししましたが、今度は登記されていない第三者の権利（不動産や所有者に対して）についての調査方法のお話です。
不動産に対して、第三者がなんらかの権利を持っている場合、ほとんどの権利内容を登記することが可能なのですが、実際には、登記をする事が一般的になじみが薄いため権利を登記しないままになっている場合が多くあります。
具体的に、どんな権利があるかというと下にあげた４つのグループに分けられます。
1. 借入（債務）があるか？
プロ（金融業者）から不動産を担保にお金を借りている場合は、抵当権や、根抵当権といった形で登記されているケースがほとんどですが、登記しないケースも。
不動産を所有している人がお金を借りている場合、返済が滞れば、最悪、不動産を差し押さえられる事態もあり得るため、売主の債務調査は聞き取りを中心に念入りに行います。場合によっては、督促状などが郵送されていないかを調べるために、郵便物のチェックもします。
2. 真の所有者は誰か？
中には、不動産を売買しても、登記しない人もいるため登記名義人が所有者とは限りません。また、不動産を処分する権利が無い所有者（未婚の２０歳未満、成年被後見人等）も。
こういう場合は、所有者と処分する権限を持った人の同意がいります。
調査方法は、本人や関係者から聞き取りで行います。
3. 不動産を利用している人がいないか？
駐車場で貸したり、小作人に貸していたりする場合や、通行に利用している人がいる場合があるので、現地で確認するのはもちろんのこと、物件の隣人に聞き取り調査。
4. 敷地からの越境
隣地からの越境物がないか、また、隣地に越境している物が無いかを現地にて調べます。
場合によっては、地中を越境している場合もあるため、疑わしい場合は、掘ったり、隣地所有者に聞き取りを行います。
登記されていない権利を発見する為にはどのような場合でも聞き取りが基本です。
聞き取るといっても相手の言うことを鵜呑みにしていては調査になりません。相手の表情を読み、会話の裏を読み、想像力を働かせる必要があります。
この調査が経験を必要とすることは言うまでもありません。
|
|