不動産の瑕疵（かし）担保責任とは？
今回は、不動産の瑕疵担保責任の特約の制限について、お話したいと思います。
先日、当社で中古住宅を購入していただいたお客様から、壁のクロスのはがれ、トイレの水道タンクの故障、電気配線の調子が悪いなどと２度３度クレームの連絡が入りました。
本来、個人が売却する中古住宅に関しては、悪意（知っていながら事実を告げなかった）の場合を除き、現状有姿のまま売買するので、引渡し後に設備等に寿命がきた場合でも、売主には責任がなく、自己負担で修理をしなければなりません。
しかし、今回の場合は、宅地建物取引業者が、みずから売主であったので売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、「引き渡しの日から２年間」との特約を条件で契約をしていたので、無料で修理することが出来ました。
この特約というのは、宅地建物取引業法に定められていて、これよりも短い期間（例えば：引き渡しの日から１年間）を定めた場合は、その特約は、無効とされ、民法の原則どおり、瑕疵を発見した時から１年間となってしまいます。
物件の引渡しの日から、2年以上となる期間を設定する特約をすることは、民法の規定よりも不利となる側面もありますが、業者がみずから売主になる場合に、特に許容することになっています。ですから、今回のお客様のクレームに対して、当社も敏速に対応出来たし、売主であった業者さんも、即対処していただけたので、大変ありがたかったです。
それと、最近では、欠陥住宅（新築）が話題になっていますが、中古住宅も同様な事がいえると思いますので、皆様も入居中の中古住宅を内覧の際には、売主本人に建物に隠れた瑕疵がないか、設備の調子はどうかなど直接確認していただくのがいちばん無難かと思いますので、今後の参考にしていただければ幸いです。
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