不動産購入損得物語
今回は、不動産取得にまつわる「損」と「得」について考えてみたいと思います。
皆様は、中古住宅（木造築20年）と新築一戸建（木造）、どちらを買うのが得だと思いますか？
ご参考までに、築後20年経った中古住宅の住宅部分の評価は、およそ200～400万円です。更に5年が経過すると、100～200万円程度になります。控えめに見ても100万円は安くなるでしょう。
では、これに対して新築の場合はどうでしょうか。
あくまで不動産売買の査定でのお話ですが、最初の5年で建築費のおよそ1/4が償却されます。すると、1500万円で建てた住宅なら375万円の値落ちとなります。単純に考えて、中古住宅の3倍以上の値落ちになるのです。
もちろん中古住宅にはメンテナンスやリフォームの出費がかかりますし、家ごとにその金額も変わってきます。しかし、それでも中古住宅の下落率の方が低いのが一般的なのです。
もっとも、車の新車、中古車の値段で比較しても同じようなことは言えますので、みなさんそれぞれご理解の上でのご購入だと思いますが、「建物は新しかろうと古かろうと徐々に値打ちが下がっていくもの」という考え方は、覚えておかれると役に立つかもしれません。
次に、「返済率表」というものがご参照頂きたい （参照：マイホーム購入セミナー資金計画を立てよう！）。そこに書かれている安全借入額が、銀行の窓口で言われる上限より平均200万円くらい低いことにお気づきになったでしょうか？
この部分こそが、「損」と「得」の大きな分かれ目になることがあるのです。
お客様に自己資金がほとんどない場合、そこでポイントとなるのが「返済比率」の調整であり、そこに200万円の差が表れてくるというわけです。
返済比率というのは、月収とローン返済額の比率をいうものなので、年収に対するローンの申し込み額で決定します。この返済比率があまりに高いと、銀行は融資をためらいますし、逆に返済比率が低いと、例え総所得が低くても経済的な破綻の懸念が少なくなるので、銀行は貸したがる、というわけです。
その結果、お客様は多くの銀行の中から、金利や手数料が安いところをよりどりみどりで選ぶことも可能になるのです。
もしも、ローン審査のゆるい銀行しか貸してくれないような返済比率のままだと、金利や手数料で金融機関を選ぶなんて夢のまた夢ですし、融資の保証料も通常の倍（およそ70万円ほど）になってしまいます。返済終了までの期間が長くなれば、実に100万円以上差がついてしまう計算になります。
実に、平均200万円（毎月の返済額ではたったの8000円ほどの差）の融資額を境に、100万円も「損」するかもしれないし、「得」するかもしれない、ということです。
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