瑕疵担保責任あれこれ
不動産のご契約をいただく時、必ず耳にされることになる用語に「瑕疵（かし）」があります。
瑕疵とは不具合を意味する言葉で、瑕疵担保責任とは、「物件の不具合について保障する責任」です。そして、物件の瑕疵担保責任について交わす契約には、二つのパターンがあります。
ひとつは、売り主が業者の場合に「売り主は瑕疵担保責任を負う」として、建物や設備について、可能な限り細かく保証期間を定め、責任を負うもの。
もうひとつは、売り主が個人の場合などに「売り主は瑕疵担保責任を負わない」とする契約です。これを「現状有姿契約」と言い、この場合、買い主は購入した物件に不具合があっても、その修繕や保障を売り主に求めることはできません。
消費者保護という観点から見ても、売り主が業者である場合に瑕疵担保責任を設定するのは当然のことです。では、個人間の売買の場合は、なぜ「瑕疵担保責任」を設定しないケースがあるのでしょう？
民法では、大きな瑕疵によって「購入目的を達成できない」場合において、契約の解除と損害賠償の請求とを認めています。しかし、契約書で明確にこれを否定してある場合は、住宅ならまったく住めない、土地ならまったく建築できないレベルの瑕疵のみ限定されて認められることとなります。その他の瑕疵、つまり何らかの対策を取れば「住んだり建築したりできる」場合には、その瑕疵は保証されないことになるのです。
当然のことながら、買い主様のお立場からすれば、どんな細かな瑕疵も保障してもらえる契約の方が安心でしょう。しかし、われわれ仲介業者はこのように考えます。
例え、契約書が瑕疵担保責任について完全な内容となっていたとしても、当事者、つまり売り主様にその履行能力がなければ、余計なトラブルを増やすだけなのです。
そう、いくら「保障します」と契約書には書いてあったとしても、売り主様が土壇場で首を縦にふらなかったとしたら、それを実行してもらうためには、最悪の場合、法廷で争わなければなりません。さらに言うなら、たとえ法廷で勝てたとしても、そもそも相手に実行能力がなかったら、なんにもならないということなのです。
また、一般の方が普段の生活をしながら訴訟を継続していくのは、相当難しいことです。だからこそ、仲介業者はそのような解決方法を、真の解決とは考えないものなのです。
むしろ、瑕疵担保責任を認定していない契約であったとしても、その瑕疵の分が物件の価格に反映されていれば良いわけですし、契約前に徹底的に調査して、住んでびっくり！ ということさえなければ良いのです。
これに勝る瑕疵担保保証はない、というのが当社の見解です。
ただし、それでもまだ不安がおありでしたら、第三者機関の五年間保証を低価格で設定できるサービスもありますので、ご遠慮なくご相談くださいね。
|
|