契約当事者が死亡した場合
不動産契約の締結後、当事者の一方が死亡してしまった場合はどうなるのでしょうか。
お葬式の段取りと同様に、あらかじめ考えておくことの憚られる話題ではありますが、長い人生、何が起こるかわかりません。不動産取引の豆知識として、ご一読いただければ幸いです。
まず結論から申し上げますと、契約がいったん締結されれば、当事者の一方が死亡しても契約の効力は失われません。契約の締結によって当事者には一定の権利義務が生じ、当事者の死亡によって相続が開始されるので、一切の権利を相続人が承継することになります。
当事者の双方が死亡した場合も、同じです。死亡した者（被相続人）の権利、すなわち売り主であれば代金支払請求権、目的物の引渡義務、登記の移転義務、買い主であれば目的物の引渡請求権、移転登記の請求権、代金支払義務などについて、相続人がそのまま承継することになるのです。
従って、買い主が死亡した場合は売り主は相続人全員に対して売買代金の支払を請求、買い主の相続人が単独相続の場合には、目的物の全部について、共同相続の場合にはその相続分に応じた持ち分について、所有権の移転登記を請求することになります。また、売り主が死亡した場合、売り主の登記移転義務はその相続人が承継し、相続人が複数いる場合には、全員が登記申請者とならなければなりません。
もし相続人の中に登記申請に協力しない人が居る時は、その人に対して移転登記請求の訴えをせざるを得ません。そして判決に勝訴した場合は、買い主は移転登記の申請をすることができます。
もっとも、売り主が共同相続の場合でも、早い時期に共同相続人間で遺産分割協議が整い、目的物件を取得する人が決まってしまえば、買い主はその人を相手に目的物件の引き渡しや移転登記を請求することができます。
契約上の権利を承継した相続人が、その義務を履行しない場合、または反対に相手方が義務を履行しない場合において、法的な処置は通常の場合と異なるものではありません。
しかし、共同相続人が契約解除を行う場合は相続人全員が、共同相続人に対して契約解除を行ったりする場合は相続人全員に対して、解除権を行使しなければならない、という決まりがあります。
と、以上のことから仲介業者は、ご高齢者が当事者となる場合は、契約から引き渡しまでの間をできるだけ短縮化する必要があります。例えば、土地を分筆して売却するような場合、事前に土地の測量を済ませ、分筆を残すのみとしておく、といったことです。
決して頻繁に起こることでないのは確かですが、一つの知識として記憶の片隅にとどめていただければ、と思います。
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