物件調査のキモとは？
今月も、物件調査の案件がいくつかありました。
宅地建物取引業法に定められている重要事項説明項目のほとんどは、建築基準法、都市計画法、そして民法の所有権に関わる事項です。
しかし、これらの内容は、ほとんどが常識で誰でも知っているようなことか、設計士などのプロが知っていれば済むことで、直接物件購入の判断材料になるようなものではありません。多くの場合、お客様がその物件を買うか、買わないか、という選択の決め手になるのは、その物件の所在地が第一種住居地域か、第二種住居地域か、ということではないのです。
さらにお話しすると、重要事項説明について宅建業法47条1号が定めているものに、「重要な事項について故意に事実を告げず、または不実の事を告げる行為の禁止」があります。
この条文に従えば、「知っていれば購入の判断に影響を与えたかもしれないことをわざと教えなかった、または事実と違う説明をした」場合に、その仲介業者には罰則が摘要されるということになります。
しかし業者自身もその事実を知らなかった場合や、一般の物件調査だけでは知りえない内容があった場合は、その範疇ではありません。そしてこの「一般に知り得る、知り得ない」の判断が意外に難しいのです。いざ、物件調査の不備が原因と思われるトラブルが発生して、訴訟となった時、問題になるのはまずそこと言ってもいいでしょう。
どういう物件をどの程度までしっかり調査するか、という部分は、完全に「仲介業者頼み」となっていますから、用途地域や都市計画、接道や間口といった、物件資料に書いてあるような内容「以上」の調査を行うことこそ、トラブルを防ぐ意味でも重要なのです。
例えば地方の自治会によっては、特定の宗教への積極的な参加を強要するところがあります。もちろん神社の掃除やお祭りへの参加程度なら良くあるのですが、祈祷や寄進といった精神的、金銭的な強要を行うところも未だに存在するのです。更には、自治会長の行っている代理店制の物品販売に参加させられる自治会まである始末。
また、自治会がらみのいろいろ以外にも、お隣さんが近所で有名な「酒乱」である、とか、雨が降ると道路の水が敷地内に大量に流入する、とか、近所にシロアリ駆除会社があってアレルギーの危険性のある薬剤を取り扱っている、とか…。快適なマイホーム生活を営むための、地味な情報の収集がいかに重要か、ということはおわかりいただけるはずです。
当社では、調査といえば必ず現地に飛び、周辺の住民の方々の目撃情報を集めるなどして具体的な証拠を収集、そのすべてを買い主様に報告するよう努めています。
常日頃から小さい事も入念に調査するクセをつけていなかったり、会社自体がそこにコストをかける気がなかったりすれば、一目で明らかにわかるようなトラブルすらお客様にお伝えすることができないのですから、その物件で実際に生活するかもしれないお客様の立場で考えると、本当に恐ろしいことだと思います。
もちろん、環境や住み心地の判断には個人差もあり、当社の調査内容もまだまだお客様のご期待に答えきれていない点もあるかと思います。そこで、ぜひ物件調査の前に、気になることを全てリストアップした上で担当者にご相談ください。決して安くは買えないマイホームです。賃貸住宅のように、気に入らなかったら引っ越せばいい、と考えられないからこそ、後悔されることのないように。
どうかご遠慮なく、どんな些細なご心配事も、私どもにご相談いただきたいと思います。
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