契約不成立を誇る
ある物件の本契約まであと4日というところで、
「本物件は急傾斜地崩落危険区域には該当しないため、許可申請は必要ありませんが、想定被害区域に隣接していますので、崖崩れ等の災害を受ける恐れがあります」
と書いた重要事項説明書に対し、売り側業者からクレームがきました。
「許可申請の要らない地域だし、この記述は必要ないのでは？ 出来るならこの記述は外して欲しい」
と言うのです。
業者の言い分も理解できましたが、物件が災害想定区域の境界近くにあるのは確かでした。非常に悩んだあげく、やはりこの内容を記載した上で、前もって買い主様にも報告する事にしました。その後、買い主様も悩みに悩まれましたが、結局、契約日こそ１週間ほど延びたものの、無事ご契約の運びとなりました。
不動産の売買契約をする時は、重要事項説明をする事が宅地建物取引業法では定められています。しかし、その内容については法定説明事項は12項目だけ。あとは「任意」です。
実際、いろいろと物件を調査していると、これは買い主様に報告すべきかどうか、と悩むことがたびたびあります。なぜなら、不動産業者は売買の契約が成立しなかったら、報酬はゼロです。どんなに労力をかけてたとしても、全ては水の泡なのです。
とはいうものの、例えば契約の対象地が昭和51年9月12日の集中豪雨で水位1.2ｍまで浸水していた、とか、強制でこそ無いものの、その自治体では班長がレンタル掃除用具の回収をすることが慣例化している、とかいうことが調査でわかった場合、仲介業者はどうするべきなのでしょうか。これらの例はすべて実際に体験したことで、極端な脚色でも何でもないのです。
そして結論から言えば、簡単です。
その物件を買うお客様の立場になって考えてみればいいのです。「もしかしたら浸水するかもしれない」「もしかしたら突飛な常識がまかりとおる自治体の一員になるのかもしれない」という選択肢を、今知るか、後で知るか、その違いなのです。そして当然その「後」とは、売買の契約も引き渡しも全て終了した「後」。取り返しのつかない状況という意味での「後」なのです。
説明を義務づけられていない事まで調査し、説明した結果、見事契約が流れてしまった時のことは、忘れられません。仲介業者として新人だった頃は、まるですべてが自分のせいであったかのように落ち込んだものでした。
一生懸命調べれば調べるほど契約不成立率が高くなるのです。まさに、自分で自分の首を絞めるとはこのことでした。実際、当社の重要事項説明後の契約不成立率は業界でもトップレベルではないでしょうか。私自身、今年に入ってすでに三件の契約がふいになってしまいました。
そんな私の調査の基準は、自分が気になることは全て調査し、契約の前日までにすべてを報告する、というものです。判例や業法は関係なし。それらは、ただの最低基準に過ぎません。
こうして調査のたびに付け加えていった当社の「物件調査票」の項目は、すでに100項目を超えています。曲がりなりにも民間の不動産会社ですから、営利目的で仕事をしていることには違いありませんが…。
当社には、営利より大事にしたいものがあるのです。
その為に契約不成立率が上がることを、私たちは誇り続けていたいと思っています。
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