越境問題は、慌てず騒がず
ある物件の契約が決まったので、重要事項説明書に貼付する敷地協会確認書の作成のために杭を撮影していると、物件のブロック塀が隣の敷地にはみ出している事に気がつきました。
「越境」です。このようなケースでは、ブロック塀の外側をあとから埋め立てた時に杭が埋まってしまったり動いてしまって、ブロック塀は正しい敷地内にあるのに杭が動いてしまった、という場合と、土圧でブロック塀が外へ押し倒された場合とがあります。そこで念のため物件の寸法をメジャーで測り、さらに隣の土地も測ってみました。状況からみてブロック塀が倒れたのは間違いないとは思っていたのですが、そう見ても、ほぼ間違いないようでした。
そこで調査の結果を売主様に報告すると、どうしたらいいのか、と逆に質問されたので、一般的にブロック塀のようなものが越境した場合は、地主は地上物の持ち主に撤去をさせることができる、とご説明しました。
もっとも、その越境状態について売主様と買主様が双方合意している場合は、そのまま売買することもできますし、これを「現状有姿」（げんじょうゆうし）といいます。
塀がはみ出している状態の後始末も含めて売り渡した、ということになるので、売買終了後に隣から苦情がくれば、民法に従って買主様がこれを撤去しなければならないというわけです。また、ブロック塀は部分的に削り取ることはできませんから、完全撤去しなければなりません。新築後に工事となれば大変ですし、その後どんな事件に発展するかもわからないので、越境物の扱いについては冷静にきちんと調査して、双方にご納得いただかなくてはならないのです。
ご参考までに越境物の取り扱いとしては、現状有姿の他、隣地にご挨拶に伺って越境の事実を書面で認めた上、隣地が造成や改築で邪魔になった時や越境物が不要になった時は撤去する、と取り決めた念書を隣家同士保管するという方法や、売主様が引渡しまでに撤去するという方法があります。
今回は隣地に挨拶に行った結果別にすぐ取り払わなくてもいいということでしたが、買主様にとっては「買う」と決めた後にわかった事でしたので、そんな負担を残すのはフェアではないというお気持ちのようでした。そこで、そのことをお伝えした上、合意のもとに売主様より撤去費用を頂き、引渡し前に撤去する事になりました。
こういう調停は、売買そのものの打ち合わせ以上に、ともすると泥沼に発展する事もあり、契約直前になってこういう状況になった場合、うやむやにしてしまう業者も残念ながら存在しますし、また調停という役割を忘れて勝手なルールを押し付け、独断でことを解決してしまう業者もいます。これが公平を欠いたやりかたですと、やはり後で問題になります。
やはり変に気を回さず、当り前の事を当り前に調停しさえすれば、円満に解決できることの方が遥かに多いものです。
今回のケースは、まさにそうした例の代表と言えるでしょう。
|
|